Quelles sont les méthodes employées en estimations immobilière et foncière ?

Les méthodes d’expertise en matière d’estimations immobilière et foncière sont mentionnées dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (5ème édition de 2017) ainsi que par les normes d’expertise immobilière en Europe (Red Book by RICS, Bleu Book by TEGOVA).
L’Expert Immobilier agréé reste bien sur libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu’il doit produire et ce, dans l’intérêt premier de son donneur d’ordre(s). 

Les méthodes à sa disposition sont : 

La méthode par comparaison ou méthode par le marché :

Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d’autres biens aussi semblables que possible. Elle est une méthode couramment utilisée aussi bien par les services fiscaux que retenue par les différentes juridictions. C’est une méthode qualifiée de « passéiste » puisque ne prenant pas en considération une éventuelle évolution haussière du marché.

 

La méthode par le revenu :

Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer versus valeur locative de marché), puis à le capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement. Elle est une méthode basée sur le rendement futur d’un actif immobilier. Elle est la version extrêmement simplifiée de l’approche dénommée cash-flow (DCF).

 

La méthode par le coût de remplacement :

Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation également appelée vétusté. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation. Elle est également très utilisée en matière de valeur d’assurance.

 

La méthode indiciaire :

À partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale. Elle est une méthode ancienne et inadaptée aux marchés immobiliers actuels.

 

La méthode dite « par sol et construction » :

Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments. La valeur du ou des bâtiments est appréciée en considération d’une possible vétusté venant en déduction de la valeur à neuf. Elle est une méthode extrêmement efficace pour peu qu’elle soit correctement mise en œuvre.

 

La méthode du bilan promoteur ou lotisseur (ou compte à rebours) :

À partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble. Cette valeur identifiée in fine est dénommée « charge foncière ». Elle est une méthode employée par les acteurs professionnels tels que les promoteurs et les lotisseurs – aménageurs. C’est une méthode dite « au réel » qui ne peut être mise en œuvre par l’expert que lorsque celui-ci justifie d’un important retour d’expérience dans le domaine ou d’une solide formation dispensée par un praticien.

 

Les méthodes dite « professionnelles » :

Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…), la pratique professionnelle (issue des préconisations du Code de commerce) a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou la valeur du fonds de commerce. Ces méthodes font l’objet d’évolution constante initiées par les professionnels experts de justice en estimations immobilière, foncière et commerciale notamment membres de la CNEJI (compagnie nationale des experts de justice en immobilier) et sont consacrées par la jurisprudence. Il en est de même concernant l’évaluation des fonds de commerce ainsi que la valeur d’un droit au bail qui nécessite l’intervention d’un expert immobilier certifié.

 

Les analyses jurisprudentielles :

L’expert immobilier peut également être amené à ne pas devoir spécifiquement employer l’une ou l’autre des méthodes précitées mais se prononcer sur des sujets d’ordre juridique sinon judiciaire pour traduire l’incidence d’un état de fait en abattement et par conséquent en valeur. C’est le cas notamment lorsqu’il s’agit de valoriser des troubles anormaux du voisinage, des servitudes de passage, etc.